マンションを買うか・・?

先日、4月2日に見学に行ったマンションギャラリーに、再び行ってみました。
マンション - 4/2の記事

先日は、半分冷やかしで言ったのですが、今回はまじめに考えようと思い、資金計画やオプション確認、修繕計画や構造等の詳細ヒアリングなどを行いたかったためです。
やはり、高額なものなので、よく考えて買わないといけないし、親からは「うちの家は、マイホーム購入で成功したことが一度も無い」と脅かされているので、なおさらですよ。

まず資金ですが、とりあえず2007年3月完成ということなので、それまでに自己資金をため、残りを15年くらいのローンで行くプランを提案されました。前回は、公庫の35年で提案されたのですが、トータルの払いがあまりにも多いことに驚き、期間短縮を依頼したのでした。
たとえば、Aさんが40,000千円を借り入れするとします。公庫のローンの場合は35年を開催するころには合計で67,000千円近く支払うことになります。でも、それを変動金利で優遇プランなどを併用し2%を切るくらいで実行されれば、15年返済の場合には、46,000千円くらいにしかなりません。その差は21,000円で、融資金額の50%を超えるほど高い差です。
例えば、前者の場合には月々16万程度、後者の場合には月々25万円の返済のとなり、月額で1.5倍程度にしかならないのに、期間は倍をはるかに超えてしまいます。もちろん私の額は例とは異なりますが、少なくとも15年くらいまでのローンで済ましたいなというのが本音です。
もちろん、変動金利の場合には、今後短期プライムレートが上昇することが想像される為、甘くは無いのですが、5年固定などのオプションを付加することもでき、特に15年という短期であれば、現状の長期金利と比較しても、さほどリスクは無いのではないかというのが個人的な感想なのです。
(間違ってたら教えてくださいっ!)

次に、構造なのですが、やはり気になるのが地震の件です。
大阪の場合は、上町台地が安全だとよく言われますが、今回のマンションは松崎町なので、地盤的には悪くなさそうです。もちろん、ある程度の高さの建物の場合には、杭を深く打つので、崩れるようなことはありませんが、阪神淡路大震災の際のように、建物周囲が崩れてしまってライフラインが絶たれてしまうということも発生しかねません。
また、地震の際に高層部では家具が散乱することによって甚大な被害を及ぼすことがありますが、免震のようなので、その点は問題なさそうです。最近では長周期地震動の問題もありますが、立証がなかなか進まない状況では、免震や耐震でない建物で下敷きになる被害と比較して、回答が出せるような状況でもないでしょう。

あとは、防音の点ですが、やはり高層であることから戸境が乾式壁のようで、少々気になるところですが、床面に関しては二重床のようなので悪くなさそうですね。
なお、住宅性能評価(設計評価・建物評価)が取得されるということから、品質については、ある程度担保されそうです。

と、ここまで書いたのですが、中古のマンションはかなり安価に購入できる状況です。
例えば、いま住んでいる大阪市中央区あたりであれば、堺筋本町から5分圏内、90?程度で、築20年程度なら、1500万円以下です。贅沢なリフォームをしたとしても、トータルで2500万円程度でしょう。
さらに、弁天町の有名なタワーマンションである、オークプリオタワーも、隣接するクロスタワーが企画されてからは、下落著しい状況です。
あれほどの人気物件でしたが、90?で3000万円程度になってしまいました。

http://www.nomurahome.co.jp/mansyon/v/
http://www.stepon.co.jp/center/bentencho/32833119.html

わざわざ新築物件を購入する理由も無いような気がするし、難しいところです。